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Fatturazione elettronica condominio

1° gennaio 2019: nel nostro Paese scatta l'obbligo di fatturazione elettronica tra privati. Questa nuova modalità di fatturazione consiste nell'invio di un file XML all'Agenzia di Interscambio. Da un punto di vista puramente pratico cambia poco o nulla in quanto se prima veniva compilata una fattura cartacea, dal mese di gennaio questa viene sostituita semplicemente da quella elettronica. Il problema sorge nella rivoluzione concettuale che la ratio di tale norma ha portato con sè in merito alla fiscalità italiana e soprattutto alla necessità di individuare i soggetti tenuti a emettere tale tipo di fatturazione. Durante lo scorso anno il legislatore ha sciolto parecchi nodi in merito alla varie applicabilità della norma. Una questione in particolare ha suscitato numerosi dubbi e perplessità: il condominio è tenuto a emettere la fatturazione elettronica?

Il condominio deve emettere la fattura elettronica?

Per comprendere il cuore della norma dobbiamo tener presente un concetto: i residenti condomini rivestono lo status di "consumatori" finali.
Il condominio, pur avendo un proprio codice fiscale, non è un soggetto con partita IVA per cui non è tenuto a emettere la fattura elettronica. Per semplificare possiamo affermare che il condominio non emette fatture elettroniche ma le riceve, quindi tutti i soggetti dotati di partita IVA che forniscono un servizio al condominio, hanno l'obbligo non solo di emettere la fattura elettronica, ma anche di consegnare al condominio stesso una copia analogica del documento.

Come si emette la fattura elettronica nei confronti di un condominio?
fornitori sono soggetti che collaborano con l'amministratore per la gestione del condominio stesso. Tali figure hanno l'obbligo, come abbiamo già sottolineato, di inviare la fattura elettronica, nello specifico, essi dovranno:

1) Inserire nell'apposito spazio il codice fiscale condominiale

2) Compilare il documento in XML

3) Consegnare la copia cartacea di detta fattura al condominio stesso

Infine, l'ultimo step ma anche uno dei più importanti è costituito dall'obbligo per il fornitore di far presente all'amministratore che la fattura è stata emessa ed è presente sul portale dell'Agenzia delle Entrate nell'area riservata del contribuente. È molto importante sottolineare cosa dice la legge a proposito di questo punto: la fattura si considera ricevuta il giorno stesso in cui viene condivisa nella citata area riservata. In parole povere è quello il giorno che fa fede, a prescindere dalla visualizzazione stessa del documento da parte dell'amministratore.

Codice destinatario e codice di invio
Il codice destinatario e il codice di invio sono le due vere novità che la fatturazione elettronica porta con sé. Per compilare il documento infatti è necessaria la presenza dell'indirizzo PEC del destinatario o di un codice di sette cifre che lo identifichi, necessari per garantire l'effettiva ricezione del documento da parte del condominio. Ricordiamo inoltre che la compilazione online della fattura in tempo reale è un modo veloce e sicuro per verificare nell'immediato la presenza di un codice fiscale sbagliato o di altri eventuali errori.

L'amministratore è tenuto a emettere la fattura elettronica?

Colui che esercita abitualmente la professione di amministratore di condominio, secondo la legge, è un lavoratore autonomo oppure può essere un soggetto d'impresa. In entrambi i casi, poiché dotato di partita IVA, è un soggetto tenuto all'emissione della fattura elettronica in merito ai propri compensi. La legge prevede soltanto due casi in cui vige l'esonero da tale obbligo. Il primo è relativo al caso in cui l'amministratore sia una figura non professionale, come nel caso in cui venga scelto un singolo condomino, oppure che tale figura abbia una partita IVA individuale e operi in maniera forfettaria. Al di fuori di questi due casi, il professionista ha l'obbligo di emettere la fattura elettronica per i suoi compensi in quanto, da un punto di vista legale, egli fa parte dei cosiddetti fornitori del condominio.

Quando riceve l'avviso dell'emissione della fattura, l'amministratore ha la facoltà di visualizzare il documento. Non è un'azione obbligatoria ma è vivamente consigliata dalla giurisprudenza e il motivo è intuibile. La visione della fattura infatti permette di verificare la correttezza e la veridicità dei dati.

Cosa deve fare l'amministratore di condominio per visualizzare la fattura?
La fatturazione elettronica si avvale di un documento XML, un linguaggio di markup utilizzato per la codifica di alcuni documenti. La sua visualizzazione non è sempre agevole per cui l'amministratore per visualizzare il documento non solo dovrà essere in possesso delle sua credenziali richieste tramite Entrate, Fisconline, SPID o CNS, ma dovrà munirsi di una PEC, un software e un'app per visualizzare i documenti in XML. Tutti queste problematiche possono essere risolte installando sul proprio computer il nostro software sdipec.

Cosa si fa in caso di errore?
La visualizzazione della fattura elettronica è consigliabile proprio per verificarne la correttezza. Nel caso in cui l'amministratore dovesse individuare uno o più errori, sarà suo compito avvisare il fornitore il quale, dovrà stilare un documento di variazione. Anche in questo caso, la ratio delle norma è molto chiara. Mentre la Pubblica Amministrazione, in caso di errore, può decidere di rigettare la fattura, tale facoltà non spetta in ambito privato.

Quali sono gli obblighi dei residenti del condominio?
Gli obblighi derivanti dalla fatturazione elettronica riguardano esclusivamente gli amministratori di condominio e i fornitori dello stesso mentre per i residenti non cambia assolutamente nulla.

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